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来宾市住房和城乡建设局中国人民银行来宾市中心支行中国银行保险监督管理委员会来宾监管分局关于进一步完善商品房预售资金监管的通知(来建发〔2020〕39号 )

2020-12-15 08:35     来源:来宾市住房和城乡建设局
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各有关单位,各县(市、区)住建局,银行业金融机构,各房地产开发企业:

来宾市住房和城乡建设委员会 中国人民银行来宾市中心支行 中国银行保险监督管理委员会来宾监管分局关于房地产开发企业实行商品房预售资金监管的通知(20191)(以下简称监管通知)201918日施行以来,对加强我市商品房预售资金监管,促进我市房地产市场健康发展发挥了重要作用。为适应当前房地产市场发展新形势,促进房地产市场平稳健康发展,防范金融重大风险,来宾市住房和城乡建设局会同中国人民银行来宾市中心支行中国银行保险监督管理委员会来宾监管分局根据《来宾市人民政府关于印发来宾市商品房预售资金监督管理办法的通知》(来政发201329号,以下简称《监管办法》)的有关规定共同研究,决定进一步加强预售资金监管工作现将有关事项通知如下:

一、充分认识实行商品房预售资金监管工作的必要性

各部门要提高认识,充分认清实行商品房预售资金监管对有效防范烂尾楼发生,保障购房者合法权益,维护社会稳定具有重大意义,是防控房地产市场风险,促进房地产健康发展的重要举措。各部门要积极主动作为,共同做好商品房预售资金监管工作,确保我市房地产市场平稳健康发展

来宾市住房和城乡建设局是本市商品房预售资金监管部门(以下简称资金监管部门),负责商品房预售资金监管工作

中国人民银行来宾市中心支行(以下简称账户管理部门)负责指导银行机构开设商品房预售资金监管账户

中国银行保险监督管理委员会来宾监管分局(以下简称银行机构监管部门负责对辖区银行机构业务活动进行监管

二、严格按照《办法》的规定签订《来宾市商品房预售资金监管金融委托协议》《来宾市商品房预售资金监管协议》,确保商品房预售资金监管工作落到实处

(一)为加强商品房预售资金监管,规范商品房预售资金的收存、拨付、使用行为,保证商品房预售资金专款专用,资金监管部门与银行业金融机构(以下简称银行机构)签订《来宾市商品房预售资金监管金融委托协议》(以下简称委托协议),使用商品房预售资金监管系统进行监管。银行机构应按《来宾市商品房预售资金监管协议》(以下简称监管协议)要求对商品房预售资金进行监管。未开设监管账户的银行,不得收取商品房预售资金。

(二)房地产开发企业申请办理商品房预售许可手续之前,自行选择项目所在地银行机构商品房预售资金监管账户(以下简称监管账户),并银行机构签订《监管协议》一式二份对未签订监管协议》、未开设监管账户的房地产开发企业,项目所在地资金监管部门不得批准项目商品房预售许可手续。

(三)监管账户名称、数量、资金收存及划转、监管期限、变更、销户具体事项的确定

1.账户数量的确定:单监管楼栋只能设立1监管账户,设立后不得擅自变更。

2.账户名称的确定:监管账户户名由“房地产开发企业名称+项目名称+楼栋号”三个部分组成,并与《来宾市商品房预售许可证申请表》相对应,其中企业名称须与该企业基本账户名称一致;监管账户预留银行签章公章或财务专用章与房地产企业名称一致。

3.预售资金的收存:购房人凭房地产开发企业出具的交款通知书,将购房全款或购房首付款存入监管账户。购房人申请商业或公积金贷款获批的购房款,由贷款银行划入房地产开发企业相应监管账户。

4.预售资金的划转:监管账户内重点监管资金,由资金监管部门通过预售资金监管系统审核预售资金拨付审批情况,符合条件的,由银行机构根据相关指令向有关账户完成划转监管账户内非重点监管资金(超出监管账户内重点监管资金以外的资金),房地产开发企业可自行支配,但需通过预售资金监管系统申请划拨。

5.预售资金不明入账的处理因交存信息不全而产生不明入账的,房地产开发企业应及时登陆监管系统补录购房人购房信息因交存错误而产生不明入账的,须经监管系统确认监管账户内的预售资金是否达到重点监管额度后再按系统操作要求办理退款手续

6.监管账户变更:房地产开发企业因特殊原因确需变更监管账户的,须经资金监管部门同意,新开监管账户,完成监管资金交割,变更《商品房销售合同》中相应条款及销售现场公示内容并重新签订商品房预售资金监管协议资金监管部门同意变更监管账户至重新签订商品房预售资金监管协议期间,各银行机构须暂停项目监管账户商品房预售资金的收存、支付结算业务

7.监管账户监管期限、销户:监管期限自核发本监管项目《商品房预售许可证》始,至该监管项目办理房屋初始登记后止。房地产开发企业监管期限截止日5个工作日内银行机构提出销户申请,由银行机构报资金监管部门同意销户后解除监管账户的资金监管。房地产开发企业逾期未申请办理监管账户销户的,银行机构须暂停办理该账户的收存、支付结算业务至房地产开发企业书面申请销户为止。

(四)确保预售资金监管工作的顺利进行,各房地产开发企业须严格遵守监管办法》的有关规定不得申请监管账户现金、支票支取或除查询功能以外的网上银行转账业务,不得办理质押担保等。资金监管部门应当明确监管项目的预售资金总额、重点监管资金总额、各时间节点累计拨付数额上限。

(五)自本通知实施之日起,已取得商品房预售许可证尚未销售完毕的项目楼栋,房地产开发企业须重新核算商品房预售资金重点监管额度总额报资金监管部门审核。未开设监管账户的需补签《监管协议》,办理备案手续

本通知自202111日起施行。

释义一:银行机构,是指具备监管资金风险承担能力,符合账户监管条件和网络技术安全要求,经与来宾市住房和城乡建设局签订《来宾市商品房预售资金监管金融委托协议》来宾开设有业务网点的银行业金融机构。

释义二:商品房预售资金,是指房地产开发企业将取得商品房预售许可的商品房出售时,由购房人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。

释义三:商品房预售资金监管总额,包含重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是指房地产开发企业、施工单位、监理单位确认的预售项目建设总费用。非重点监管资金为监管账户中累计到账的商品房预售资金超出重点监管资金总额的资金。

附件:1.来宾市商品房预售资金监管金融委托协议(范本)

2.来宾市商品房预售资金监管协议(范本)

来宾市住房和城乡建设  中国人民银行来宾市中心支行

中国银行保险监督管理委员会来宾监管分局

20201215

公开方式:主动公开

附件1

来宾市商品房预售资金监管金融委托协议

(范本)

甲方:来宾市住房和城乡建设局

地址:来宾市兴宾区盘古大道中123号  

乙方:

地址:                 

为加强商品房预售资金监管,规范商品房预售资金的收存、使用行为,保证商品房预售资金专款专用,根据《人民币银行结算账户管理办法》(中国人民银行令〔2003〕第5号),《来宾市人民政府关于印发来宾市商品房预售资金监督管理办法的通知》(来政发〔201329号,以下简称《监管办法》)来宾市住房和城乡建设局 中国人民银行来宾市中心支行 中国银行保险监督管理委员会来宾监管分局关于进一步完善商品房预售资金监管的通知》(来建发〔202039号,以下简称监管通知的有关规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,达成以下商品房预售资金监管金融委托协议。

一、甲方的权利与义务

(一)负责全市商品房预售资金收存、使用的具体监管工作,提供商品房预售资金监管有关的法规政策指导。

(二)指导房地产开发企业在乙方管辖的监管账户开户银行开商品房预售资金监管账户,并与乙方共同监管商品房预售资金监管账户。

(三)指导、监督房地产开发企业和购房人将监管项目的预售资金全部存入监管账户,确定预售资金重点监管额度和使用数额。

(四)建立全市统一的商品房预售资金监管系统(以下简称监管系统),与乙方的银行商品房预售资金监管系统联网和实时数据交互,实现商品房预售资金网上监管。

(五)将每个监管项目的预售资金重点监管额度等信息录入监管系统,供乙方通过本商业银行的预售资金监管系统读取相关信息。

(六)向乙方提供银行商品房预售资金监管系统接口、专用POS机的技术需求和规格说明。

(七)定期对乙方开展商品房预售资金监管的业务进行指导、监督和检查。

(八)对乙方与房地产开发企业在商品房预售资金监管业务方面的纠纷提供行政指导或协调。

二、乙方的权利与义务

(一)按照监管系统的技术需求和规格说明书,建立本商业银行的预售资金监管系统并部署到网点,设计开发交存预售资金的专用POS机,与监管系统联网和实时数据交互。

(二)积极配合甲方做好商品房预售资金收存、拨付、使用的监督管理工作,主动配合甲方对本商业银行有关商品房预售资金监管业务的指导、监督和检查工作。

(三)乙方确定作为商品房项目预售资金银行机构的,需与项目开发企业签订《来宾市商品房预售资金监管协议》(以下简称监管协议),明确预售资金监管有关事宜,并将《监管协议》报甲方及乙方上级金融主管部门备案。

(四)乙方在符合《监管办法》有关条款和《监管协议》有关约定的前提下,从预售资金专用账户中拨付预售资金,不得提前或超出《监管办法》规定和《监管协议》约定的额度。

(五)对符合条件的划款申请,乙方应及时、足额划转预售资金。房地产开发企业选定的预售资金监管账户开户银行不属乙方,但协议发放购房贷款的银行属乙方时,乙方应积极配合房地产开发企业按《监管办法》规定将本商业银行的购房贷款直接划转至监管项目的预售资金监管账户。

(六)乙方受理个人住房按揭贷款申请的预售项目未在乙方开设预售资金监管账户的,乙方承诺在给该项目的买受人发放的个人住房按揭贷款时,必须划入其预售资金监管专户。

三、违约责任

(一)本协议履行期间,甲方未按本协议约定开展商品房预售资金监管业务的,乙方有权解除协议。

(二)乙方未按要求配合甲方开展商品房预售资金监管业务的,甲方可要求限期整改,乙方逾期不予整改的,甲方有权解除协议。

(三)乙方违反相关法规政策规定及本协议的约定,擅自划转商品房预售资金的,给监管机构、房地产开发企业和购房人造成不良影响或经济损失的,由乙方依法承担相应的法律赔偿责任。甲方有权解除本协议。

(四)乙方未按《监管办法》及本协议的规定将监管项目的购房贷款直接划转至监管账户,甲方有权解除协议,由此产生的损失和责任由乙方负责赔偿与承担。

四、协议期限

(一)本协议有效期为一年2021日至2022日。

(二)本协议自甲、乙双方签订之日起生效协议期限内甲、乙双方不得擅自变更或终止。协议期届满前一个月,甲、乙双方可协商后决定续签等有关事宜。

(三)本协议履行期间所约定事项与新调整的法律、法规、政策相冲突的,按新规定执行。

五、本协议在履行过程中发生争议,由甲、乙双方协商解决;协商不成的,交由来宾仲裁委员会裁决。

六、本协议未尽事宜,经双方协商一致后可签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

七、本协议正本一式份,甲、乙双方各执一份。

甲方:                       乙方: 

法定代表人:                 法定代表人:

委托代理人委托代理人

联系电话:                   联系电话:

                       

附件2

来宾市商品房预售资金监管协议

(范本)

甲方(预售人):

地址:

法定代表人:

联系电话:

乙方银行机构):

地址:

负责人:

联系电话:

为维护购房人的合法权益,规范商品房预售资金的收存、使用行为,促进房地产市场健康有序发展,根据《来宾市人民政府关于印发来宾市商品房预售资金监督管理办法的通知》(来政发〔201329号,以下简称《监管办法》)来宾市住房和城乡建设中国人民银行来宾市中心支行 中国银行保险监督管理委员会来宾监管分局关于进一步完善商品房预售资金监管的通知》来建发〔202039号,以下简称监管通知,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就商品房预售资金监管达成如下协议:

一、 监管项目及楼栋基本情况

甲方开发建设商品房项目名称;坐落于;项目规划的总建筑面积平方米,总栋数为栋。

本次申请监管楼栋是(可单栋或按施工许可证范围楼栋填),建筑面积为(对应楼栋面积)平方米。

二、监管范围、重点监管额度和监管期限

(一)本监管项目的所有预售资金均纳入监管范围。

(二)重点监管资金按照所监管项目建设总费用确定。

(三)监管期限:自核发本监管项目《商品房预售许可证》始,至该监管项目办理房屋初始登记后止。

(四)预售资金重点监管额度确定后,因规划、设计等因素发生变化造成项目建设总费用变化的,甲方应向来宾市住房和城乡建设局申请重新核定监管项目的预售资金重点监管额度,并及时在商品房预售资金监管系统中更新相关信息。监管项目的预售资金重点监管额度重新核定后,甲、乙双方应签订补充协议。

三、 监管账户基本情况

(一)账户数量的确定:单监管楼栋只能设立1监管账户,设立后不得擅自变更。

(二)账户名称的确定:监管账户户名由“房地产开发企业名称+项目名称+楼栋号”三个部分组成,并与《来宾市商品房预售许可证申请表》相对应,其中企业名称须与该企业基本账户名称一致。监管账户预留银行签章公章或财务专用章与房地产企业名称一致。

甲方委托乙方代为收存监管项目的全部预售资金,并承诺协助乙方将监管楼栋的全部预售资金收存入其在乙方开设的以下监管账户:

账户名称:房地产开发企业名称+“项目名称”+“楼栋号”

   号:

开户银行:

)监管项目的预售资金存入监管账户后,该监管账户不得申请现金、支票支取或除查询功能以外的网上银行转账业务,不得办理质押担保等

(三)对重点监管资金实行重点监管。对重点监管资金实行一般监管。

(四)在未取得《商品房预售许可证》前,甲方不得向监管账户内转入其他资金,乙方保证该账户资金余额为零。

四、 预售资金的收存

(一)甲方出售本监管楼栋的商品房时,应将购房人按商品房买卖合同约定支付的定金及其他款项(包括一次性全额付款、分期付款、按揭贷款)等各种形式的购房款,全部存入本协议确定的监管账户内,不得另设其他任何账户用于收存本监管楼栋的预售资金。

(二)甲方在与各银行机构签订本监管楼栋的《个人住房贷款按揭合作协议》中须约定个人按揭贷款(包括住房公积金贷款)放款账号为本监管项目监管账户账号,不得直接支付给本协议确定的监管账户以外的账号或者转作他用;

(三)每月乙方应当将上月监管账户预售资金收存、支出和使用情况告知甲方。

(四)甲方选定发放购房贷款的金融机构不是乙方时,双方应协调发放购房贷款的金融机构按《监管办法》规定将购房贷款直接划转至监管账户。

、预售资金的划转

(一)以楼栋为基本单位,进入本监管账户内的预售资金累计达到重点监管额度后,超出重点监管额度的预售资金可由甲方自行支配。

(二)甲方申请使用重点监管额度内的有关资金,经预售资金监管系统审核符合条件的,乙方应当自审核通过1个工作日内,按照相关指令向有关账户完成划转。

(三)重点监管额度预售资金共分为五个使用节点,各节点相应的最高使用限额如下:

1.监管楼栋取得《商品房预售许可证》申请用款的,拨付数额累计不超过重点监管资金总额25%

2.监管楼栋建成层数达到地上规划设计总层数的一半申请用款的,拨付数额累计不超过重点监管资金总额45%

3.监管楼栋结构封顶申请用款的,拨付数额累计不超过重点监管资金总额70%

4.监管楼栋通过建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位等单位综合验收申请用款的,拨付数额累计不超过重点监管资金总额90%

5.监管项目经确认已办理房屋所有权初始登记申请用款的,可拨付剩余的重点监管资金。

六、不明入账的处理

因购房人错误交存或交存信息不全而产生的不明入账,甲方应当及时予以划分确认,划分确认后方可使用该部分资金。

)因交存信息不全而产生不明入账的,甲方应及时登陆监管系统补录购房人购房信息。

)因交存错误而产生不明入账的,须经系统确认监管账户内的预售资金是否达到重点监管额度后再处理。

1.预售资金未达到重点监管额度的,甲方需向预售资金监管系统提交申请,经系统审核通过后,乙方按照相关指令为不明入账款项办理退款手续。

2.预售资金已达到重点监管额度的,甲方通过系统自行向乙方申请将不明入账款项办理退款手续。

七、监管账户变更

房地产开发企业因特殊原因确需变更监管账户的,须经资金监管部门同意,新开监管账户,完成监管资金交割,变更《商品房销售合同》中相应条款及销售现场公示内容并重新签订商品房预售资金监管协议资金监管部门同意变更监管账户至重新签订商品房预售资金监管协议期间,各银行机构须暂停项目监管账户商品房预售资金的收存、支付结算业务

、解除监管

(一)监管项目解除监管的条件为监管项目办理房屋初始登记后

(二)对预售资金监管系统审核后符合解除监管条件的,如甲方申请销户,乙方应按照系统相关指令为甲方办理预售资金监管账户的销户手续。

(三)本协议在履行期满前确需提前终止的,甲方应及时向来宾市住房和城乡建设局报告,经同意后通过预售资金监管系统另行签订商品房预售资金监管协议、开新的监管账户,完成监管资金交割,办理《商品房预售许可证》变更备案,变更《商品房买卖合同》中相应条款及销售现场公示内容后,本协议方可终止履行。在此期间,暂停办理监管项目商品房预售资金的收存、拨付手续。

九、违约责任

(一)甲方未按《监管办法》、《监管通知》和本协议约定在监管期限内将监管项目的全部预售资金(含按揭贷款)存入监管账户,致使监管账户入账资金不足以保证监管项目工程建设按期竣工交付,给预购人造成损失的,甲方应承担赔偿责任;

(二)因甲方提供资料不真实造成拨付资金错误或延误,造成监管账户预售资金超前或超额拨付,致使监管账户资金不足,无法保证监管项目工程建设按期竣工交付,给预购人造成损失的,甲方应承担赔偿责任;

(三)对甲方出现违反本协议有关约定以及《监管办法》、《监管通知》有关规定的,乙方发现后有义务要求甲方进行整改,并立即将有关情况向来宾市住房和城乡建设局、中国人民银行来宾中心支行和中国银行保险监督管理委员会来宾监管分局如实上报;

(四)因乙方错误拨款,造成监管账户预售资金超前或超额拨付,致使监管账户资金不足以保证监管项目工程建设按期竣工交付,给预购人造成损失的,乙方应承担赔偿责任;

(五)因乙方未按照本协议约定和《监管办法》、《监管通知》的规定履行监管职责,造成监管资金损失,致使监管项目工程建设不能按期竣工交付,给预购人造成损失的,乙方应与甲方承担赔偿责任;

(六)因乙方无正当理由克扣或者延迟支付甲方所需工程款项,给甲方造成损失的,乙方应当承担赔偿责任;

(七)监管账户在监管期间被司法机关查封、冻结、扣划监管资金,致使乙方未能尽责履行本协议约定的监管义务,而造成监管项目无法正常建设,给购房人造成损失的,由甲方承担赔偿责任。

、争议解决方式

本协议在履行过程中发生争议的,由双方当事人协商解决;协商不成的,可以申请来宾市住房和城乡建设局、中国人民银行来宾中心支行和中国银行保险监督管理委员会来宾监管分局共同调解;协商或者调解不成,或者当事人不愿调解的,按照下列第    项处理:

(一)向有管辖权的人民法院提起诉讼;

(二)向来宾仲裁委员会申请仲裁。

、其它约定

(一)本协议在执行过程中,甲、乙双方对商品房预售资金监管和收存、使用等行为应当自觉接受和服从来宾市住房和城乡建设局、中国人民银行来宾市中心支行和中国银行保险监督管理委员会来宾监管分局的指导、监督和管理。

(二)本协议未尽事宜,协议双方可以签订补充协议,补充协议与本协议具有同等效力。

(三)本协议一式二份,甲方一份、乙方一份。

(四)本协议自双方签字盖章之日起生效。

甲方                   乙方: 

法定代表人:                   法定代表人:

委托代理人委托代理人

2020年   月   日               2020年   月   日

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